Wie berechnet man die Verkaufsfläche einer Wohnimmobilie?

Bei der Berechnung des Quadratmeterpreises einer Wohnimmobilie kommt es häufig zu Missverständnissen. Richtig ist, dass sich der Quadratmeterpreis immer auf die Verkaufsfläche und nicht auf die Nettofläche bezieht.

In Südtirol gibt es zwei maßgebliche Berechnungssysteme zur Ermittlung der Verkaufsfläche. Zum einen jenes der sogenannten „Sammlung der Gebräuche der Handelskammer Bozen“ und zum anderen gibt es die Kriterien für die Flächenberechnung im Sinne des Katasters laut Ministerialdekret Nr. 138.

Die gängige Berechnung der Verkaufsfläche in Südtirol entspricht jedoch ersterem: Wir berechnen die Verkaufsfläche nach der Sammlung der Gebräuche der Handelskammer Bozen und diese besagt folgendes (im Wortlaut):

BERECHNUNG DER VERKAUFSFLÄCHE lt. Sammlung der in der Provinz Bozen geltenden Gebräuche

Kauf und Verkauf von Liegenschaften

Der Verkauf von Liegenschaften erfolgt im Ganzen (ad corpus) und nicht nach Maß. Erfolgt der Kauf nach Maß wird dieses folgendermaßen bestimmt:

a) Bruttoflächen (Mauern zu 100% mit Ausnahme von Trennwänden, die nur zu 50% berechnet werden);
b) 50% der Fläche der Balkone und Loggias, 30% der Terrassen;
c) 30% der Fläche der Keller und Dachböden;
d) 100% der Fläche der bewohnbaren Wintergärten;
e) Nettofläche ab 1,50 m Höhe von voll ausgebauten Dachräumen;
f) 10% privater Gärten;
g) Garagen und Autoabstellplätze in Tiefgaragen und im Freien werden, sofern im Alleineigentum, im Ganzen (ad corpus) verrechnet;
h) die Fläche der Treppe und/oder des Aufzugs mit der/dem Wohnungen auf zwei Etagen verbunden sind, wird nur einmal berechnet;
i) nicht berechnet werden sämtliche Gemeinschaftsräume und Gemeinschaftsflächen.

Verkaufsfläche ist nicht gleich Nettowohnfläche

Die Verkaufsfläche bezieht sich also auf eine Reihe von ganzen oder anteiligen Flächen, die im Inneren und Außenbereich zu einer Wohneinheit gehören.
Die Nettowohnfläche ist dann von Interesse, wenn es um die tatsächlich zur Verfügung stehende Wohnfläche im Inneren einer Wohnung geht. D.h. Fläche, die begehbar und zum Einrichten mit Mobiliar verfügbar ist.

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