Hier finden Sie wichtige Begrifflichkeiten rund um die Vermittlung von Immobilien ganz einfach erklärt.
Ein Alleinauftrag auch "qualifizierter Alleinauftrag" genannt, ist ein Verkaufsauftrag zwischen dem Makler und dem Verkäufer. Mit einem Alleinauftrag schließt der Makler aus, dass die Immobilie durch Dritte zum Kauf angeboten wird.
Ist jene Geldsumme, die der versprechende Käufer bei Abschluss des Vorvertrages an den versprechenden Verkäufer zahlt, um die Ernsthaftigkeit der Kaufabsicht zu untermauern. Kommt es zum Vertragsabschluss wird das Angeld vom Gesamtpreis abgezogen. Die erfüllende Partei hat (abgesehen vom Recht auf Schadenersatz) die Möglichkeit: die Durchführung des Vertrages zu fordern (auch mit Urteil) oder vom Vertrag zurückzutreten und das erhaltene Angeld einzubehalten (wenn der Käufer nichterfüllend ist) bzw. das Doppelte des geleisteten Angeldes zurückzufordern (wenn der Verkäufer nichterfüllend ist)
Genehmigung zur Benutzung der fertig gestellten Räumlichkeiten. Diese wird von der zuständigen Gemeindeverwaltung nach Kontrolle auf Rechtmäßigkeit der Bauarbeiten ausgestellt.
Es handelt sich hierbei um die begehbare Nettowohnfläche zuzüglich der Mauern (gesamte Mauerstärke bei Außenmauern und die Hälfte bei Wohnungs-Trennmauern).
Die Bürgschaft ist jene Rechtshandlung, mit der die Bank, die Versicherungsgesellschaft oder der dazu befähigte Finanzintermediär garantieren, dass der Verkäufer/Bauträger oder die Baugenossenschaft dem Käufer die von diesem bis zum Abschluss des Vertrages zur Eigentumsübertragung geleisteten Anzahlungen zurückzahlt, im Falle, dass der Verkäufer/Bauträger oder die Baugenossenschaft in eine Krisensituation geraten sollten.
Die Courtage ist das Honorar, bzw. die Provision, des Maklers. Sie beträgt in Südtirol in der Regel 3% vom Verkaufspreis zzgl. der gesetzlich geltenden Mehrwertsteuer. Bei einer Vermietung liegt das Honorar bei 1 Kaltmiete pro Partei zzgl. der gesetzlich gelten Mehrwertsteuer.
Eine Dienstbarkeit muss im Grundbuch eingetragen sein. Sie dient als dingliches Absicherungsmittel eines Rechts an einem Grundstück ("dienendes Grundstück"), das dem jeweiligen Eigentümer eines anderen Grundstücks ("herrschendes Grundstück") zusteht.
Eine Due Dilligence bezeichnet die sorgfältige Prüfung und Untersuchung eines Objektes, um eine Entscheidungsgrundlage zu erhalten.
Eigenkapital sind vorhandene Barmittel und Bankguthaben, bereits bezahlte oder teilweise bezahlte Grundstücke oder sonstige Eigenmittel, z.B. Beträge aus Schenkungen von Verwandten.
Es ist das umfassendste aller dinglichen Rechte. Der Eigentümer hat die Nutzung seiner Sache, d.h. er kann sie gebrauchen, nicht gebrauchen, verwandeln, zerstören, ihm stehen die Früchte seiner Sache zu, er kann die Sache verschenken, verkaufen, mit anderen dinglichen Rechten (z.B. Fruchtgenuss) belasten. Laut ZGB erwirbt man das Eigentum prinzipiell mit der Willenseinigung bei Vertragsabschluss (incontro delle manifestazioni della volontá). Eigentümer einer Immobilie wird man (in Südtirol) jedoch nur mit der Eintragung in das Grundbuch.
Der Vertrag ist in dem Zeitpunkt abgeschlossen, in dem derjenige, der den Antrag gestellt hat, von der Annahme durch die andere Partei Kenntnis hat. (Dies gilt bei Immobilien nicht, das Eigentum wird erst durch die Eintragung ins Grundbuch übertragen.)
Das Stabilitätsgesetz 2014 sieht vor, dass die fehlende Beilegung der Energiebescheinigung bei Kaufverträgen und neuen Mietverträgen nur eine Geldbuße von 500 Euro zur Folge hat, im Gegensatz zu der Nichtig-Erklärung der Verträge, wie es bis dahin vorgesehen war. Bei den unentgeltlichen Übertragungsurkunden wird es nicht mehr nötig sein die Energiebescheinigung beizulegen, dies entlastet somit den Verkäufer von weiteren bürokratischen Pflichten.
Lt. (Art. 25 Landesraumordnungsgesetz)
Unter Ensemble versteht man Gesamtanlagen (Straßen, Plätze, Ortsbilder, Parkanlagen, Gärten, Pflanzen, Wasserflächen) die aus wissenschaftlichen, künstlerischen, heimatgeschichtlichen Gründen besonderes öffentliches Interesse wecken und somit unter besonderen Schutz gestellt werden müssen. Er scheint im Bauleitplan auf.
Darunter versteht man die Wohnung, in der gewählten Wohnsitzgemeinde, welche erstrangig zum Wohnen verwendet wird. Beim Erwerb der Erstwohnung kommen verschiedene Steuerbegünstigungen zur Anwendung.
Mit Erschließung wird die Herstellung von Erschließungsanlagen (z.B. Strom, Wasser, Gas, Abwasser, Straßen, Wege etc.) bezeichnet, die eine Voraussetzung für die Bebauung von Grundstücken sind.
In einem Exposé beschreibt der Makler die Immobilie und übermittelt somit dem Kunden die für den Verkauf relevanten Daten.
Das sind Schulden des Eigentümers gegenüber Banken und anderen Gläubigern.
Es ist das dingliche und absolute Recht, eine Sache einschließlich des gesamten Zuwachses unter Beachtung ihrer wirtschaftlichen und sozialen Widmung und innerhalb der von Gesetz oder Vertrag festgesetzten Grenzen umfassend zu nutzen bzw. die Früchte hieraus zu ziehen. Dem Eigentümer bleibt die Substanz des Eigentums (das nackte Eigentum).
Gegenstand: Alle beweglichen und unbeweglichen Sachen können Gegenstand von Fruchtgenuss sein, er kann sogar immaterielle Sachen betreffen, z.B. Autorenrecht.
Charakteristiken: der Fruchtnießer hat das Recht, die Sache zu gebrauchen und zu genießen. Er darf die Sachen nicht verbrauchen und muss die wirtschaftliche Nutzung der Sache berücksichtigen. Das Fruchtgenussrecht ist ein zeitliches Recht: Es darf nie das Leben des Fruchtnießers überdauern und kann nicht auf die Erben übertragen werden. Bei juristischen Personen kann es max. 30 Jahre lang dauern.
Das sind die Bestimmungen, welche die Bautätigkeit in den einzelnen Gemeinden regelt. Sie enthält Bestimmungen zur Raumordnung, zum Landschaftsschutz und zum Umweltschutz.
Gemeinschaftskosten entstehen, falls eine Immobilie aus mehreren Wohneinheiten besteht. In diesem Fall werden die Kosten, die nicht nur einem Eigentümer alleine zugerechnet werden können auf alle aufgeteilt. Deren Umlegung erfolgt in der Regel aufgrund der Quadratmeterzahlen der Wohnung im Verhältnis zur Gesamtfläche. Das heißt ein Eigentümer mit einem höheren Anteil an der Gesamtfläche trägt auch einen höheren Anteil an den Gemeinschaftskosten. Gemeinschaftskosten können zum Beispiel Stromkosten für die Außenbeleuchtung, Instandhaltungskosten für die Anlage oder aber Versicherungen für das Gebäude sein.
lt. Art. 1 Höfegesetz: Als geschlossener Hof gelten jene Liegenschaften, samt den damit verbundenen Rechten, die in der Abteilung I (geschlossene Höfe) des Grundbuchs eingetragen sind. Damit landwirtschaftliche Liegenschaften einen geschlossenen Hof bilden können, müssen sie: mit einem Wohn- und Wirtschaftsgebäude versehen sein und
einen Jahresdurchschnittsertrag des Hofes haben, der zum angemessenen Unterhalt von mindestens 4 Personen ausreicht (wobei das 3-fache dieses Jahresdurchschnittsertrags jedoch nicht überschritten werden darf).
Handlungen, die von einem Ehegatten ohne die notwendige Einwilligung des anderen Ehegatten vorgenommen wurden und von diesem nicht nachträglich genehmigt worden sind, können für nichtig-erklärt werden, wenn sie unbewegliche Sachen sowie Autos, Motorräder, Schiffe oder Flugzeuge betreffen. N.B: Der Ehegatte, dessen Einwilligung notwendig gewesen wäre, kann innerhalb 1 Jahres, ab dem Tag, an dem er Kenntnis von der Handlung erlangt hat, Klage erheben.
Beim Grundbuch handelt es sich um ein amtlich-öffentliches Verzeichnis von Immobilien, in denen die Eigentumsverhältnisse durch die Eintragung der entsprechenden Verträge (Kauf/Verkauf, Schenkung, Tausch, usw.) sowie etwaige mit dem Grundstück verbundene Rechte und auf ihm liegende Lasten (Dienstbarkeiten, Hypotheken, Sicherstellungen, Pfändungen, usw.) erfasst werden.
Die „Gemeindeimmobiliensteuer“ ersetzt seit 2014 vollständig alle mit staatlichen Rechtsvorschriften eingeführten Gemeindesteuern auf Immobilien (TASI und IMU). Mit der GIS wird der Besitz von Immobilien im Gemeindegebiet, und zwar von Gebäuden und Baugründen, mit beliebiger Zweckbestimmung und von beliebiger Art, einschließlich der Hauptwohnung samt Zubehör besteuert. Auch in der Phase von Bau-, Wiederaufbau- oder Wiedergewinnungsarbeiten ist die GIS geschuldet.
Die Hypothek gehört zu den wichtigsten Rechtsmitteln zur Absicherung größerer und längerfristiger Geldforderungen. Sie gibt dem Gläubiger das Recht, aus einer Liegenschaft oder einer in öffentliche Register eingetragenen beweglichen Sache, z.B. Auto, durch öffentliche Versteigerung Deckung zu erlangen, wenn der Schuldner seiner Forderung nicht nachkommt.
N.B: Die Hypothek gilt bis zur Löschung, jedoch nie länger als 20 Jahre, nach Ablauf der 20 Jahre erlischt sie.
Die "imposta municipale unica" - kurz IMU - ersetzt seit 2012 die kommunale Immobiliensteuer ICI. Die Gemeindesteuer auf Immobilien wird von Eigentümern oder vom Inhaber von Realrechten auf Immobilien für den Besitz von Gebäuden, Bauland und landwirtschaftlichen Grundstücken geschuldet. Sie wird an die Gemeinde gezahlt, in der sich die Immobilie befindet. Grundlage für deren Errechnung ist der Katasterwert. Seit 2015 werden auch gleich die Abgaben für die Müllabfuhr miteingezogen, sowie die Einkommenssteuer, daher das Wort "unica" im Namen.
Das Kataster ist ein von der Behörde geführtes Register, in dem sämtliche Immobilien Italiens erfasst sind, geordnet nach Gemeinden, mit den entsprechenden Mappenblättern, Grundstücknummer und Baueinheiten, sowie den anderen Angaben, welche für die Berechnung des Einheitswerts (Katasterwert) notwendig sind. Der Einheitswert dient als Basis für die Berechnung der Steuern. Dieses Register hat eine rein steuerliche Funktion und hat keine Beweiskraft über die Eigentumsverhältnisse, auch wenn die Namen der Eigentümer darin vermerkt sind. Wenn man die Eigentumsverhältnisse bezüglich einer Immobilie überprüfen will, muss man das Immobiliarregister, bzw. das Grundbuch einsehen.
Beim Kauf einer Erst- oder Zweitwohnung ist neben den üblichen Registergebühren auch eine Fixgebühr, die sogenannte Katastersteuer, in Höhe von EUR 50,00 fällig. Beim Kauf von mehrwertsteuerpflichtigen Verkäufern beträgt diese hingegen EUR 200,00.
Dabei handelt es sich um den steuerlichen Wert einer Liegenschaft, welcher zur Berechnung von Steuern und Abgaben herangezogen wird.
In den Fällen, in denen der Preis für die Liegenschaft als ganze und nicht nach ihrem Ausmaß bestimmt wird, erfolgt, auch wenn dieses angegeben worden ist, keine Herabsetzung oder Ergänzung des Preises, es sei denn, dass das tatsächliche Ausmaß um mehr als 1/20 kleiner oder größer als das im Vertrag angegebene ist.
Wird eine bestimmte Liegenschaft mit Angabe ihres Ausmaßes und zu einem Quadratmeterpreis (€/m²) verkauft, hat der Käufer das Recht auf eine Herabsetzung, wenn das tatsächliche Ausmaß der Liegenschaft unter dem im Vertrag angegebenen Ausmaß liegt.
Ergibt sich ein größeres Ausmaß als das im Vertrag angegebene Ausmaß, so muss der Käufer den Preis entsprechend ergänzen, ist aber unter bestimmten Voraussetzungen befugt vom Vertrag zurückzutreten.
Ein Kaufangebot ist die Erklärung des Käufers ein gewisses Gut zu einem bestimmten Preis erwerben zu wollen. Dieses ist nur einseitig verpflichtend.
Als Kaufnebenkosten werden all jene Kosten bezeichnet, welche zusätzlich zum Verkaufspreis der Immobilie bei deren Erwerb entstehen. Handelt es sich bei der verkaufenden Partei um eine Privatperson muss zusätzlich zum Kaufpreis die Register-, Hypothekar-und Katastergebühr bezahlt werden. Beim Kauf einer Immobilie von einem Bauunternehmer oder von einem Unternehmen, welches seine Haupttätigkeit im Immobiliensektor hat, ist die MwSt. geschuldet.
Ist der Vertrag, der dem Vorvertrag folgt und mit welchem der versprechende Verkäufer das Eigentum der Liegenschaft an den versprechenden Käufer überträgt, in Erfüllung der gegenseitigen Verpflichtungen aus dem Vorvertrag.
Ein Vorvertrag ist jene Vereinbarung zwischen Käufer und Verkäufer, mit welcher sich die Vertragsparteien zu einem Kaufgeschäft verpflichten und dessen grundsätzliche Fristen und Abmachungen vereinbaren.
Das KlimaHaus-Zertifikat garantiert dem Kunden, dass das Gebäude einer bestimmten Wärmeschutzklasse entspricht. Ein KlimaHaus der Kategorie „B“ zum Beispiel verbraucht pro m² und Jahr weniger als 50 kWh Heizenergie; ein KlimaHaus „A“ hingegen weniger als 30 kWh, immer bezogen auf den Standort Bozen. Wenn man bedenkt, dass in Italien der durchschnittliche Verbrauch derzeit bei ca. 20 Litern Heizöl pro Quadratmeter beheizter Fläche und Jahr liegt, wird man sich der Tragweite eines KlimaHauses bewusst.
Bei Häusern mit mehreren Wohnungen können die einzelnen Wohnungen Einzeleigentum mehrerer Personen sein, während die gemeinsamen Teile des Gebäudes (z.B. Grund- und Hauptmauern, Dach, Treppe, Aufzug, Eingang) im gesetzlichen Miteigentum aller stehen und von allen im Verhältnis zu ihren Anteilen erhalten werden müssen.
Es handelt sich um die Wohnfläche welche von der Wohnbauförderung gesetzlich anerkannt ist. Die Konventionalfläche setzt sich wie folgt zusammen (Berechnung lt. Autonomer Provinz BZ-Südtirol):
Der Begriff „Konventionierung“ bedeutet, dass die Wohnung nur von provinzansässige oder dort Arbeitenden besetzt werden kann. Der Erwerb einer solchen Immobilie steht jedem frei.
Als urbanistische Kubatur wird das Gebäudevolumen außer Boden bezeichnet, das auf Grund der Außenmaße berechnet wird.
Makler ist, wer zwei oder mehrere Parteien zum Zweck eines Geschäftsabschlusses miteinander in Verbindung bringt, ohne an eine von ihnen durch ein Verhältnis der Mitarbeit, der Abhängigkeit oder der Vertretung gebunden zu sein. (Artikel 1754 ZGB)
Artikel 1755 ZGB bestimmt, dass der Makler Anspruch auf die Provision von jeder der Parteien hat, wenn das Geschäft durch sein Zutun zustande gekommen ist. Artikel 6 Gesetz 39/1989 bestimmt diesbezüglich, dass die Provision nur den im Verzeichnis der Makler eingetragenen Maklern zusteht.
Darunter versteht man die Durchführung aller Tätigkeiten, die für den Abschluss des Geschäftes nützlich oder notwendig sind, ausgenommen sind ausschließlich Sekretariats- und Verwaltungstätigkeit.
Voraussetzungen für den Beginn der Maklertätigkeit:
Es handelt sich hier um die Steuer, die der Käufer beim Erwerb einer Wohnung oder eines Hauses auf den Verkaufspreis entrichten muss, wenn es sich bei der verkaufenden Partei um ein Bauunternehmer oder ein Unternehmen, welches seine Haupttätigkeit im Immobiliensektor hat, handelt. Sie beträgt 4% beim Kauf einer Erstwohnung, 10% bei Zweitwohnungen und 21% bei gewerblichen Immobilien und bei Wohnungen, welche als Luxusgüter eingestuft sind.
Diese wird auch als reine Wohnfläche bezeichnet und ist die begehbare Fläche eines Hauses oder Wohnung.
Der Notar ist ein Steuersubstitut, d.h. er muss die Steuern liquidieren, die Steuern dann vom Kunden kassieren und in die Staatskasse einzahlen.
Ein notarieller Kaufvertrag ist der vom Notar beurkundete Kaufvertrag, der die Voraussetzung für die Umschreibung im Grundbuch schafft.
Darunter versteht man die Leistung (meist eine Geldzahlung), zu welcher sich eine der Vertragsparteien für den Fall der Nichterfüllung oder verspäteten Erfüllung verpflichtet hat. Die Pönale bewirkt darüber hinaus die Begrenzung des Schadenersatzes auf diese Pauschale (es sei denn, die Parteien haben vereinbart, dass auch der darüber hinausgehende Schaden ersetzt werden muss).
Die Provision, bzw. Courtage, ist das Entgelt des Immobilienmaklers für seine Vermittlungstätigkeit. Sie ist bei Abschluss des Kaufvorvertrages, welcher durch die Tätigkeit des Maklers zustande gekommen ist, geschuldet.
Realrechte (auch Dingliche Rechte o. Sachenrechte) bestehen in der unmittelbaren Herrschaft einer Person über eine Sache und in der Befugnis, diese Rechte gegen jedermann zu verteidigen und durchzusetzen. Grundsätzlich unterscheidet man in: Dingliche Rechte an eigener Sache (Eigentumsrecht); Dingliche Rechte an fremder Sache (Nutzungsrechte wie Fruchtgenuss, Gebrauch, Wohnrecht, Überbaurecht, Erbpacht); Garantierechte (Hypothek, Pfand)
Die Fähigkeit, Träger von subjektiven Rechten und Pflichten zu sein, wird zum Zeitpunkt der Geburt erworben.
Dabei handelt es sich um eine Abgabe, die beim An- und Verkauf von Liegenschaften auf der Basis des Katasterwertes zu entrichten ist. Für Erstwohnungen beträgt die Registersteuer 2 %, für eine Zweitwohnung beträgt diese 9 %. In bestimmten Fällen kommt auch ein Fixbetrag von 200 Euro zur Anwendung.
Die Miet- und Pachtverträge bezüglich unbeweglicher Güter müssen innerhalb von 30 Tagen ab Vertragsabschluss registriert werden.
Das Reugeld ist die Geldsumme, die von der Partei bezahlt wird, der das Recht zuerkannt ist, vom Vertrag zurückzutreten; es handelt sich um die Gegenleistung für den Rücktritt.
Eine Sanierung ist eine Instandhaltungs- oder Modernisierungsmaßnahme an Gebäuden oder Gebieten zur Wiederherstellung von gesunden Wohn-, Arbeitsverhältnissen und/oder der Sicherheit.
Planmäßiger Endzustand eines Neubaus. Beim Kauf eines "schlüsselfertigen Hauses" braucht sich der Bauherr bzw. Käufer nicht um die Fertigstellung zu kümmern. Er hat von der Planung bis zur Schlüsselübergabe nur einen Bauträger oder Generalunternehmer als Ansprechpartner. In aller Regel errichten Bauträger schlüsselfertige Häuser und verlangen dafür einen Festpreis.
Die Südtiroler Maklervereinigung ist ein nicht gewinnorientierter Berufsverband für professionelle Makler im Sinne des Gesetzes Nr. 39/89. Die Vereinigung vertritt seit 1951 die Interessen der Immobilienwirtschaft in allen Landesteilen Südtirols und repräsentiert die professionellen Anbieter von Immobiliendienstleistungen in den Bereichen Verkauf, Beratung und Schätzung. Die Mitgliedschaft verpflichtet zur Einhaltung hoher Qualitätsstandards und standesethischer Grundsätze.
Der Wärmedurchgangskoeffizient, auch U-Wert (früher k-Wert), gibt an, wie viel Energie durch ein Bauteil entweichen kann. Gut gedämmte Bauteile haben kleine U-Werte, schlecht gedämmte Bauteile haben große U-Werte.
Sie geht aus dem Bauleitplan der Gemeinde hervor, jeder Grundparzelle auf dem gesamten Gemeindegebiet wird im Zuge der Ausarbeitung des Gemeindebauleitplans eine Zweckbestimmung/Widmung zugeteilt. Die Durchführungsbestimmungen zum Bauleitplan enthalten die Bebauungsvorschriften und die spezifischen Bestimmungen zu jeder einzelnen urbanistischen Zweckbestimmung.
Ist die Bruttowohnfläche zuzüglich max. 50% der Fläche der Balkone/Terrassen, 25% des Kellers und 10% des Gartens. Wintergärten mit einer Nettofläche ab 1,5 Quadratmetern werden voll, Garagen und Autoabstellplätze werden getrennt verrechnet (Definiert lt. Absprache der Vereinigung der Makler und Kollegium der Bauträger).
Dabei handelt es sich um eine öffentliche Förderung betreffend den Bau und Kauf von Wohnungen. Darunter versteht man Wohnungen, die keine Luxuswohnungen sind und maximal 110 m² Nettowohnfläche aufweisen dürfen.
Das Wohngeld ist ein öffentlicher Beitrag für in Südtirol ansässige Privatmieter, die alle allgemeinen Voraussetzungen für die Wohnbauförderung erfüllen. Für eine Person wird der Beitrag bis zu einer Nettowohnfläche von 50 m² gewährt. Diese wird für jede weitere Person um 15 m² erhöht. Weitere Voraussetzung ist, dass der Mietvertrag auf die Antragstellende Person lautet und die Wohnung keine Luxuswohnungen ist.
Wer das Wohnungsrecht in einem Haus hat, dann dieses insoweit bewohnen, als es für seine Bedürfnisse und jene seiner Familie erforderlich ist.
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