GLOSSARIO

L’ABC immobiliare

Siete stufi di difficili termini tecnici? Qui troverete termini importanti relativi all’intermediazione immobiliare spiegati in maniera semplice.

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Attività di intermediazione

Si intende lo svolgimento di tutte le attività utili o necessarie per il completamento della transazione, escluse solo le attività di segreteria e le pratiche amministrative.
Requisiti per iniziare l’attività di intermediazione:

  • Maggiore età, diploma di scuola superiore, corso preparatorio specifico, esame specifico.
  • Requisiti morali: non aver commesso reati punibili con la reclusione, non essere interdetto o inabilitato, non essere stato dichiarato fallito o non essere stato condannato per delitti contro la pubblica amministrazione, l’amministrazione della giustizia, la fede pubblica, l’economia pubblica, l’industria ed il commercio. Qualora si ottenga il provvedimento di riabilitazione i punti citati non sono più ostativi all’iscrizione.
  • Garanzia assicurativa a copertura dei rischi professionali e a tutela dei clienti, ammontare minimo di copertura: a) 260.000,00 € per ditte individuali, b) 520.000,00 € per società di persone e c) 1.550.000,00 € per società di capitali,
    L’attività di mediazione potrà essere esercitata a partire dalla data della presentazione della “segnalazione certificata di inizio attività” alla Camera di Commercio. La dimostrazione dell’abilitazione abilita all’esercizio dell’attività di mediazione su tutto il territorio nazionale. L’abilitazione all’esercizio dell’attività di mediazione è a titolo personale e l’abilitato non può delegare le funzioni relative all’esercizio di mediazione a persone non abilitate.
Atto notarile

Un atto notarile e un atto di compravendita redatto da un notaio che crea i presupposti per la trascrizione nel libro fondiario.

Associazione mediatori dell’Alto Adige

L’Associazione dei mediatori dell’Alto Adige è un’associazione professionale senza scopo di lucro per agenti immobiliari professionisti ai sensi della legge 39/89. L’Associazione rappresenta gli interessi del settore immobiliare in tutte le parti dell’Alto Adige dal 1951 e rappresenta i fornitori professionali di servizi immobiliari nei settori di vendita, consulenza e valutazione. L’adesione obbliga al rispetto di alti standard di qualità e di etica professionale.

Agevolazione edilizia

Si tratta di un’agevolazione pubblica relativa alla costruzione e all’acquisto di abitazioni che non siano considerate abitazioni di lusso e che non superino i 110 m2 di superficie netta.

C

Caparra confirmatoria

È una somma di denaro che il promissario acquirente, a conclusione del preliminare di vendita, versa al promittente venditore per confermare la seria intenzione di acquistare. Se si giunge alla conclusione del rogito, la caparra confirmatoria viene detratta dal prezzo complessivo dell’immobile.
La parte venditrice ha la possibilità (oltre al diritto al risarcimento) di esigere l’esecuzione del contratto (anche con una sentenza) o di recedere dal contratto e di trattenere la caparra ricevuta se l’acquirente è inadempiente, mentre l’acquirente può reclamare il doppio della caparra pagata se il venditore è inadempiente.

Certificato di abitabilità

Autorizzazione all’utilizzo dei locali costruiti ed ultimati. Viene rilasciato dall’amministrazione comunale competente previo controllo della avvenuta esecuzione dei lavori edili secondo le norme vigenti.

Capitale proprio

Il capitale proprio è composto dalla disponibilità finanziaria in contanti e saldi bancari, terreni interamente pagati o parzialmente saldati o altro capitale proprio come, ad esempio, importi provenienti da donazioni di parenti.

Certificazione energetica

La legge di stabilità 2014 prevede che la mancata allegazione del certificato energetico ai contratti di acquisto e ai nuovi contratti di locazione, comporti solo una multa di 500 euro, invece dell’annullamento dei contratti come in precedenza previsto. Nel caso di atti di cessione gratuita, non è più necessario allegare il certificato energetico, sollevando così il venditore da ulteriori obblighi burocratici.

Capitale di terzi

Si tratta di debiti del proprietario nei confronti di banche e altri creditori.

Catasto

Il catasto è un registro tenuto dalle autorità nel quale sono catalogati tutti gli immobili d’Italia, suddivisi per comune, con le relative mappe catastali, numero di particella e unità immobiliari e tutti gli altri dati necessari per il calcolo del valore catastale. Il valore catastale serve come base di calcolo per le imposte. Questo registro ha una funzione meramente fiscale e non ha alcun valore probatorio relativamente alla proprietà, anche se in esso sono annotati i nomi dei proprietari. Se si vuole verificare la proprietà di un immobile bisogna prendere visione del registro immobiliare, ovvero del libro fondiario.

Contratto d’acquisto (rogito).

È il contratto che segue il contratto preliminare (il “compromesso”) con il quale il promittente venditore trasferisce la proprietà del bene immobile al promissario acquirente in adempienza degli obblighi reciproci fissati nel contratto preliminare.

Contratto preliminare

Un contratto preliminare è quell’accordo tra acquirente e venditore con il quale le parti contraenti si obbligano a un atto di compravendita e fissano in esso i termini fondamentali e gli accordi.

CasaClima

il certificato energetico CasaClima garantisce al cliente che l’edificio risponda ad una determinata classe energetica. Una CasaClima della categoria “B”, ad esempio, consuma all’anno per m2 meno di 50 kWh di energia per il riscaldamento. Una CasaClima “A”, invece, consuma meno di 30 kWh, sempre con riferimento alla posizione di Bolzano. Se si pensa che in Italia attualmente il consumo medio annuo ammonta a circa 20 litri di gasolio da riscaldamento per metro quadrato di superficie riscaldata, ci si rende conto dell’importanza della certificazione CasaClima.

Condominio

Nelle abitazioni con più appartamenti, i singoli appartamenti possono essere di proprietà esclusiva di più persone, mentre le parti comuni dell’edificio (ad esempio fondamenta e muri perimetrali, tetto, scale, ascensore, ingresso) sono di proprietà comune e devono essere mantenute da tutti in proporzione alle quote di proprietà di ciascun condomino.

Convenzionamento

Il termine convenzionamento significa che l’alloggio può essere occupato solo da persone residenti nella provincia o che lavorano in provincia. L’acquisto di un immobile di questo tipo può essere comunque effettuato da chiunque.

Cubatura

Come cubatura urbanistica si intende il volume dell’edificio dalla quota del terreno calcolato sulle dimensioni esterne.

Capacità giuridica

La capacità di essere portatore di diritti e obblighi individuali si acquisisce al momento della nascita.

Caparra penitenziale

La caparra penitenziale è la somma di denaro dovuta dalla parte alla quale viene riconosciuto il diritto di recesso dal contratto. Si tratta di un pagamento per poter recedere dal contratto.

Chiavi in mano

La condizione finale di una nuova costruzione, come prevista dal progetto. Con l’acquisto di un’abitazione “chiavi in mano” il committente dei lavori, ovvero l’acquirente, non deve preoccuparsi della conclusione dei lavori. Dalla progettazione alla consegna delle chiavi, egli ha come interlocutore solo un costruttore o un appaltatore generale. Di norma i costruttori realizzano abitazioni chiavi in mano per le quali richiedono prezzi fissi.

Contributo al canone di affitto.

Il contributo al canone di affitto è un contributo pubblico per locatari privati residenti in provincia di Bolzano che abbiano tutti i requisiti generali per l’agevolazione edilizia. Per una persona viene riconosciuto un contributo fino a una superficie netta di 50m2. Per ogni ulteriore persona la superficie viene aumentata di 15 m2. Ulteriore requisito è che il contratto sia stipulato a nome del richiedente del contributo e che l’abitazione non sia un’abitazione di lusso.

D

Due Diligence immobiliare

Una Due Diligence immobiliare indica un attento esame e un’attenta verifica di un immobile, per avere una base per il processo decisionale.

Diritto di usufrutto

È il diritto reale e assoluto di fare un uso estensivo di una cosa, di godere di un bene di proprietà di un altro soggetto (nudo proprietario) e di raccoglierne i frutti, ma con l’obbligo di rispettarne la destinazione economica e nei limiti stabiliti dalla legge o dal contratto. Il proprietario conserva la sostanza della proprietà (la nuda proprietà).
Oggetto: tutti i beni mobili e immobili possono essere oggetto di usufrutto, può anche riguardare beni immateriali, per esempio il diritto d’autore.
Caratteristiche: il beneficiario dell’usufrutto ha il diritto di usare e godere del bene in questione. Non può consumare il bene e deve tener conto del suo uso economico. Il diritto di usufrutto è un diritto temporale: non può mai superare la vita dell’usufruttuario e non può essere trasferito agli eredi. Nel caso delle persone giuridiche, può durare al massimo 30 anni.

Diritti reali

I diritti reali (conosciuti anche come diritti di proprietà) sono quei diritti che assicurano alla persona che ne è titolare un potere immediato e assoluto su un bene che ha potere di difendere e di far valere questi diritti con chiunque. Si fa una distinzione di base tra: diritti reali su un bene proprio (diritti di proprietà); diritti reali su beni altrui (diritti d’uso come il godimento dell’usufrutto, l’uso, i diritti di abitazione, i diritti di costruzione, le locazioni ereditarie); diritti di garanzia (ipoteca, pegno).

Destinazione urbanistica

Deriva dal piano urbanistico comunale, ad ogni particella di terreno sull’intero territorio del comune viene assegnata una designazione/destinazione d’uso del suolo nel corso della preparazione del piano urbanistico comunale. I regolamenti di attuazione del piano regolatore contengono le norme di zonazione e le disposizioni specifiche per ogni singola designazione di uso del suolo urbano.

Diritto di dimora

Chiunque abbia il diritto di dimora in una casa, secondo necessità proprie e della sua famiglia.

E

Exposé

In un exposé, l’agente descrive la proprietà e fornisce quindi al cliente i dati rilevanti per la vendita.

F

Fideiussione

La fideiussione è un atto giuridico con il quale la banca, la società assicurativa o l’intermediario finanziario abilitato garantiscono che il venditore/costruttore o la cooperativa edilizia restituiscano all’acquirente gli acconti versati fino alla conclusione del contratto per il trasferimento di proprietà nel caso in cui il venditore/costruttore o la cooperativa edilizia dovessero incorrere in una situazione di crisi.

I

Ipoteca.

L’ipoteca è uno dei mezzi legali più importanti per assicurarsi crediti finanziari di una certa entità e a lungo termine. Dà al creditore il diritto di ottenere la copertura tramite asta pubblica di una proprietà o di un bene mobile iscritto nei registri pubblici, per esempio un’automobile, se il debitore non riesce a soddisfare il suo credito.
N.B: L’ipoteca è valida fino alla sua cancellazione, ma mai più di 20 anni, dopo di che scade.

IMU

“imposta municipale unica” sostituisce dal 2012 l’imposta comunale sugli immobili, ICI. L’imposta comunale sugli immobili è dovuta dai proprietari o dai detentori di diritti reali su immobili per il possesso di edifici, terreni edificabili e terreni agricoli. Viene versata al comune in cui si trova l’immobile. La base di calcolo dell’imposta è il valore catastale. Dal 2015 vengono anche comprese le spese per i rifiuti, e le imposte sul reddito, per questo chiamata imposta “unica”.

IMI

L'imposta municipale immobiliare (IMI), sostituisce dal 2014 sul proprio territorio integralmente le imposte comunali immobiliari istituite con leggi statali (TASI e IMU). Con l’IMI viene tassato il possesso di immobili sul territorio comunale, quali fabbricati ed aree fabbricabili, a qualsiasi uso destinati e di qualunque natura, ivi compresi l’abitazione principale e le pertinenze della stessa. L’IMI è dovuta anche durante i lavori di edificazione, di ricostruzione o di interventi di recupero.

Imposta catastale

In genere ammonta all’1% del prezzo di acquisto. Se si acquista la prima casa direttamente dall’impresa edile o da un’impresa che svolge la sua principale attività nel settore immobiliare, va versata una somma forfettaria pari a 50,00 € al posto dell’1%. Ciò vale anche per l’acquisto della prima casa da un privato.

Imposta sul Valore Aggiunto (IVA)

Si tratta di un’imposta che l’acquirente è tenuto a pagare sul prezzo di acquisto di un appartamento e di una casa se la parte venditrice è un’impresa edile o un’impresa che svolge la sua principale attività nel settore immobiliare. Essa ammonta al 4% per l’acquisto della prima casa, al 10% per la seconda casa e al 21% per immobili commerciali e abitazioni classificate come beni di lusso.

Imposta di registro

Si tratta di un’imposta dovuta in caso di compravendita di beni immobili calcolata sulla base del valore catastale. Per la prima casa l’imposta di registro ammonta al 2% del prezzo di acquisto, per tutti gli altri immobili l’imposta ammonta al 7%. In determinati casi può essere applicato un importo fisso di 200,00 €.

L

La comunione legale dei beni

Gli atti compiuti da un coniuge senza il necessario consenso dell’altro coniuge e non approvati successivamente da quest’ultimo, possono essere dichiarati nulli se riguardano beni immobili come pure automobili, motociclette, navi o aerei. N.B.: Il coniuge il cui consenso sarebbe stato necessario, può intentare un’azione entro un anno dal giorno in cui è venuto a conoscenza dell’atto

Libro fondiario o registro immobiliare.

Il libro fondiario è un registro pubblico degli immobili in cui vengono annotati i rapporti di proprietà con la registrazione dei relativi contratti (acquisto/vendita, donazione, permuta ecc.) e di eventuali diritti legati al terreno e oneri su di esso (servitù, ipoteche, sequestri, pignoramenti ecc.) Il registro è consultabile da tutti.

M

Mandato esclusivo

Un mandato esclusivo, noto anche come incarico in esclusiva, è un incarico a vendere che intercorre tra l’agente immobiliare e il venditore. Con un mandato esclusivo l’agente immobiliare esclude che l’immobile possa essere offerto in vendita da terzi.

Maso chiuso

secondo l’art. 1 della legge sulle aziende agricole: con maso chiuso s’intende una proprietà, con i relativi diritti, che è registrata nella sezione I (masi chiusi) del libro fondiario. Affinché fondi rustici possano essere costituiti in maso chiuso, nella costituzione del maso stesso deve essere compresa una casa di abitazione con relativi annessi rustici e il reddito medio annuo del maso deve essere sufficiente per assicurare un adeguato mantenimento ad almeno quattro persone, senza tuttavia superare il triplo di tale reddito.

Mediatore

È mediatore colui che mette in relazione due o più parti per la conclusione di un affare, senza essere legato ad alcuna di esse da rapporti di collaborazione, di dipendenza o di rappresentanza (Art. 1754 del Codice civile).
L’articolo 1755 stabilisce che il mediatore ha diritto alle provvigioni da ciascuna delle parti, se l’affare è concluso per effetto del suo intervento. L’Art. 6 legge 39/1989 stabilisce a riguardo che la provvigione spetta solo ai mediatori iscritti all’albo professionale.

N

Notaio

Il notaio è un sostituto d’imposta, cioè deve liquidare le tasse, quindi riscuotere le tasse dal cliente e versarle nelle casse dello Stato.

O

Oneri accessori di acquisto

Gli oneri accessori di acquisto sono i costi che scaturiscono per l’acquisto di un immobile oltre al prezzo di acquisto. Se il venditore è un privato, dovrà pagare l’imposta di registro, l’imposta ipotecaria e l’imposta catastale. Se si acquista l’immobile da un’impresa edile o da un’impresa che svolge la sua principale attività nel settore immobiliare, è dovuta anche l’IVA.

P

Proprietà

È il più completo di tutti i diritti reali. Il proprietario ha l’uso del suo bene, cioè può usarlo, non usarlo, trasformarlo, distruggerlo, ha diritto al rendimento derivante dal suo possedimento, può cederlo, venderlo, vincolarlo ad altri diritti reali (per esempio l’usufrutto). Secondo il Codice civile, la proprietà è acquisita in linea di principio con l’accordo di volontà al momento della conclusione del contratto (incontro delle manifestazioni della volontà). Tuttavia, si diventa proprietari di un immobile (in Alto Adige) solo con l’iscrizione nel libro fondiario.

Passaggio di proprietà

Il contratto è concluso nel momento in cui la parte richiedente è informata dell’accettazione dell’altra parte. (Questo non si applica nel caso dei beni immobili; la proprietà viene trasferita solo con l’iscrizione nel libro fondiario).

Prima casa

Si intende l’abitazione nel comune di residenza usata principalmente per abitare. Nell’acquisto della prima casa vengono applicate diverse agevolazioni fiscali.

Provvigione

La provvigione è il compenso dell’agente immobiliare. In Alto Adige di norma ammonta al 3% del prezzo di vendita + IVA di legge. In caso di affitto il compenso corrisponde al costo di una mensilità + IVA di legge.

Proposta d’acquisto

Una proposta d’acquisto è la dichiarazione dell’acquirente di voler acquistare un certo bene ad un certo prezzo. Essa è vincolante solo per una delle parti.

Penale

Si intende il pagamento (quasi sempre di carattere pecuniario) che una delle due parti è tenuta a versare nel caso in cui non adempisse a quanto stabilito dal contratto o vi adempisse in ritardo. La penale limita il risarcimento danni a questa somma forfettaria (a meno che le parti non abbiano pattuito che anche i danni ulteriori debbano essere risarciti).

Provvigione

La provvigione è il compenso dell’agente immobiliare per la sua attività di mediazione. Essa è dovuta a conclusione del contratto preliminare di vendita, avvenuto per effetto del suo intervento.

R

Regolamento edilizio comunale

comprende i regolamenti che regolano l’attività edilizia nei singoli comuni. Contiene disposizioni sulla pianificazione del territorio, sulla protezione del paesaggio e dell’ambiente.

Registrazione dei contratti di affitto e di locazione

I contratti di affitto e di locazione relativi a beni immobili devono essere registrati entro 30 giorni dalla conclusione dell’accordo.

Riqualificazione

Una riqualificazione è una misura di manutenzione o modernizzazione di edifici o aree per ripristinare condizioni di vita, di lavoro e/o di sicurezza adeguate.

S

Superficie lorda

Si tratta della superficie netta calpestabile più i muri (lo spessore totale per i muri esterni e la metà per i muri interni e i muri divisori).

Servitù

Una servitù deve essere annotata nel libro fondiario. Vale come garanzia concreta di un diritto su un fondo (“fondo servente”) che spetta al relativo proprietario di un altro fondo (“fondo dominante”).

Spese comuni

Le spese comuni si verificano se una proprietà è composta da diverse unità abitative. In questo caso, i costi che non possono essere attribuiti a un solo proprietario sono divisi tra tutti. La loro assegnazione è di solito basata sui metri quadrati dell’appartamento in relazione alla superficie totale. Ciò significa che un proprietario con una quota maggiore della superficie totale, sostiene anche una quota maggiore delle spese comuni. Queste possono essere, per esempio, i costi dell’elettricità per l’illuminazione esterna, i costi di manutenzione del complesso o l’assicurazione dell’edificio.

Superficie convenzionale

Si tratta della superficie abitabile riconosciuta legalmente dall’agevolazione edilizia. La superficie convenzionale è composta come segue (calcolo secondo la Provincia Autonoma BZ-Alto Adige):
-La superficie abitabile aumentata del 25 per cento;
-Il 25 % della superficie dei balconi;

  • Il 50 % della superficie dei loggiati e delle verande non riscaldabili;
  • Il 30 % della superficie della cantina;
  • Il 60 % della superficie dei garage;
  • Il 30 % della superficie delle autorimesse aperte;
  • Il 25 % della superficie delle arcate aperte al piano terra;
  • Il 15 % della superficie delle terrazze
  • Il 30 % della superficie del sottotetto (min.1,5m.)
Superficie calpestabile

È la superficie calpestabile di una casa o di un appartamento.

Superficie commerciale

è la superficie abitabile lorda con l’aggiunta del 50% della superficie dei balconi/delle terrazze, il 25% della cantina e il 10% del giardino. Le verande con una superficie netta a partire da 1,5 m2, i garage e i posti auto vengono conteggiati per intero (stabilito su accordi tra l’Associazione degli Agenti Immobiliari e il collegio dei costruttori).

T

Tutela degli insiemi

(secondo l’art. 25 della legge urbanistica provinciale)
Per insieme si intende un insieme (strade, piazze, paesaggi urbani, parchi, giardini, piante, specchi d’acqua) che, per ragioni scientifiche, artistiche o storiche locali, suscitano un interesse pubblico speciale e devono quindi essere posti sotto particolare protezione. Appare nel piano regolatore urbano.

U

Urbanizzazione

Con urbanizzazione si intendono quei servizi (es. luce, acqua, gas, impianto fognario, strade, vie ecc.) che sono la premessa per la realizzazione di un edifico su di un determinato terreno.

V

Valore catastale

Si tratta del valore fiscale di un bene immobile che costituisce la base di calcolo delle imposte.

Vendita a corpo

Contratto di vendita in cui il prezzo del bene compravenduto è determinato unitariamente, a prescindere dalla misura o quantità del bene non si farà alcuna riduzione o aumento al prezzo, anche se questo è stato dichiarato, a meno che l’estensione reale sia più di 1/20 inferiore o superiore a quella indicata nel contratto.

Vendita a misura

Se un certo immobile viene venduto con l’indicazione della sua estensione e ad un prezzo al metro quadrato (€/m²), l’acquirente ha diritto ad una riduzione se la misura effettiva dell’immobile è inferiore a quella indicata nel contratto.
Se la dimensione reale dell’immobile è più grande di quella indicata nel contratto, l’acquirente deve, di conseguenza, integrare il prezzo, ma ha il diritto di recedere dal contratto a certe condizioni.

Valore U (Coefficiente di trasmittanza termica)

Il coefficiente di trasmittanza termica detto anche “Valore U” indica quanta energia viene dispersa da un elemento costruttivo. Elementi costruttivi ben isolati hanno valori U bassi, elementi costruttivi mal isolati hanno un valore U elevato.

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